Vendre une maison mal classée au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne se résume plus à fournir ce diagnostic. Depuis 2023, le vendeur doit aussi remettre un audit énergétique qui propose des scénarios de travaux chiffrés. L'obligation découle de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 et figure à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation.
Audit énergétique obligatoire : quels logements sont concernés ?
L'audit est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété (un seul propriétaire ou une indivision) à usage d'habitation, classé E, F ou G au DPE. Les lots vendus dans une copropriété n'entrent pas dans l'obligation, qui vise la monopropriété.
Quel calendrier pour l'audit énergétique obligatoire ?
Le ministère de la Transition écologique fixe trois étapes en métropole :
| Classe DPE du logement vendu | Audit obligatoire depuis |
|---|---|
| F ou G | 1er avril 2023 |
| E | 1er janvier 2025 |
| D | 1er janvier 2034 |
Les départements et régions d'outre-mer ont un calendrier propre : la page du ministère se contredit sur ce point, renseignez-vous auprès de la DEAL ou d'un professionnel local avant une vente.
Attention au DPE de départ : c'est sa classe qui déclenche l'obligation. Le mode de calcul du DPE pour l'électricité a évolué, ce qui peut changer la classe d'un logement chauffé à l'électricité. Vérifiez la classe du diagnostic en cours de validité au moment de la mise en vente.
Quand remettre l'audit à l'acheteur ?
Le vendeur, ou son mandataire, remet l'audit à l'acquéreur potentiel dès la première visite, sur papier ou sous forme électronique. Il est ensuite annexé au dossier de diagnostic technique, joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Il doit donc être réalisé avant la mise en vente.
L'audit est valable cinq ans.
Que contient un audit énergétique réglementaire ?
Le contenu est fixé par le décret n° 2022-780 et l'arrêté du 4 mai 2022. L'audit comprend :
- un état des lieux du bâtiment : caractéristiques thermiques, équipements, usages ;
- une estimation de sa performance, fondée notamment sur le DPE ;
- au moins deux scénarios de travaux. Le premier procède par étapes et vise au minimum la classe B, sauf exceptions ; sa première étape doit faire gagner au moins une classe et atteindre au minimum la classe E. Le second atteint une rénovation performante en une seule étape ;
- pour chaque étape : classe visée, économies d'énergie, fourchette de baisse de la facture, coût estimé des travaux et aides mobilisables ;
- des recommandations sur la ventilation, le pilotage des équipements et le traitement des interfaces entre travaux.
Les scénarios sont des propositions : l'audit sert à l'acheteur pour envisager les travaux et les intégrer à son budget, et souvent à sa négociation.
Qui peut réaliser l'audit et à quel prix ?
Pour une maison individuelle, l'audit peut être réalisé par :
- un bureau d'études ou une entreprise qualifiés pour l'audit en maison individuelle ;
- une entreprise certifiée RGE « offre globale » ;
- une société d'architectes ou un architecte ayant suivi la formation requise ;
- un diagnostiqueur certifié ayant suivi la formation requise.
Pour un immeuble de plusieurs logements en monopropriété, la liste est plus courte : bureaux d'études qualifiés et architectes formés. Le professionnel doit être indépendant et assuré.
Le prix n'est pas réglementé. Il dépend de la surface, de la complexité du bâtiment et du professionnel : faites établir plusieurs devis. L'audit de vente n'ouvre pas droit à MaPrimeRénov' : le forfait « audit énergétique » (500, 400 ou 300 € selon les revenus, dépense plafonnée à 800 €) vise uniquement l'audit réalisé hors obligation réglementaire, en même temps qu'un geste de travaux.
Audit énergétique et DPE : quelle différence ?
Le DPE classe le logement ; l'audit dit comment l'améliorer et combien cela coûte. L'audit ne remplace pas le DPE, il s'y ajoute.
| DPE | Audit énergétique réglementaire | |
|---|---|---|
| Objet | Évaluer la performance et attribuer une classe de A à G | Proposer des scénarios de travaux chiffrés pour progresser |
| Logements visés à la vente | Tous les logements, sauf exceptions | Maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G (D en 2034) |
| Contenu chiffré | Estimation des consommations et des émissions | Classes visées, économies, coût des travaux, aides |
| Remise | Dans le dossier de diagnostic technique | À la première visite, puis dans le dossier de diagnostic technique |
L'audit sert aussi pour les aides aux travaux
Un audit énergétique est la base de MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur : les travaux doivent correspondre à l'un de ses scénarios et faire gagner au moins deux classes. Dans ce parcours, c'est en général Mon Accompagnateur Rénov' qui le réalise ou le fait réaliser. Côté CEE, les fiches de rénovation d'ampleur (BAR-TH-174 pour une maison) exigent aussi un audit réalisé avant les travaux.
Pour l'acheteur d'une maison classée F ou G, l'audit de vente donne donc une première base de projet. Il faudra vérifier avec l'accompagnateur s'il peut être repris ou doit être refait pour la demande d'aide.
Les points à vérifier en tant que vendeur
- La classe du DPE en cours de validité, qui détermine l'obligation.
- La qualification du professionnel choisi, selon qu'il s'agit d'une maison ou d'un immeuble.
- La date de l'audit : il doit avoir moins de cinq ans.
- La remise effective dès la première visite, y compris quand une agence fait visiter.
Questions fréquentes
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre une maison classée E ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Il l'est depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G et le sera pour la classe D à partir du 1er janvier 2034.
Combien de temps un audit énergétique est-il valable ?
Cinq ans.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Non pour un lot de copropriété : l'obligation vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.
Quelle différence entre audit énergétique et DPE ?
Le DPE attribue une classe au logement. L'audit propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés pour l'améliorer, avec les aides mobilisables.
Quel est le prix d'un audit énergétique obligatoire ?
Il n'est pas réglementé et varie selon le logement et le professionnel. L'audit de vente n'est pas aidé par MaPrimeRénov'.
Sources
Cet article présente la réglementation à la date indiquée. Les fiches CEE et les barèmes MaPrimeRénov' changent souvent : vérifiez le texte en vigueur à la date de votre devis. Une erreur ? Signalez-la.
